Podatek od kupna mieszkania – co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy?

Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością poniesienia szeregu kosztów wykraczających poza samą cenę nieruchomości. Oprócz taksy notarialnej i opłat sądowych, jednym z istotnych elementów całkowitego budżetu transakcji są podatki – przede wszystkim podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz podatek VAT. Wysokość tych należności zależy od rynku, z którego pochodzi nieruchomość, jej metrażu oraz formy finansowania zakupu.

PCC – kiedy trzeba go zapłacić, a kiedy nie?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% ceny nieruchomości dotyczy wyłącznie transakcji na rynku wtórnym. Obowiązek jego zapłaty spoczywa na kupującym, jednak w praktyce to notariusz pobiera go w momencie podpisania aktu notarialnego i przekazuje do urzędu skarbowego.

Od 2024 roku przewidziano także zwolnienie z PCC dla osób fizycznych, które nabywają pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego. Warunkiem jest brak wcześniejszego posiadania nieruchomości – z wyjątkiem sytuacji, gdy nabyto nie więcej niż 50% udziałów np. w drodze spadku.

Podatek VAT – zależny od metrażu i rynku

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego nie obowiązuje PCC, ale w cenę mieszkania wliczany jest podatek VAT. Standardowa stawka wynosi 8% dla lokali do 150 m². W przypadku większych metraży stawka rośnie do 23%. Wysokość podatku zależy od metrażu całkowitego, a nie wyłącznie powierzchni użytkowej. Warto więc uwzględnić ten element już na etapie wyboru oferty.

Taksa notarialna i dodatkowe koszty

Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) naliczane jest zgodnie z rozporządzeniem i uzależnione od wartości nieruchomości. Od tej opłaty pobierany jest dodatkowo 23% VAT. Choć prezentowane stawki mają charakter maksymalny, w praktyce możliwe jest ich negocjowanie. W przypadku przeniesienia własności lokalu na podstawie aktu notarialnego taksa wynosi połowę stawki maksymalnej.

Podatek od kredytu hipotecznego – PCC od hipoteki

Jeśli zakup finansowany jest kredytem hipotecznym, obowiązuje dodatkowy podatek PCC. Dla hipoteki zwykłej wynosi on 0,1% wartości zabezpieczenia, natomiast dla hipoteki kaucyjnej – 19 zł. Deklarację PCC-3 należy złożyć w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od zawarcia umowy. W przypadku, gdy wpis hipoteki następuje w akcie notarialnym, obowiązek zapłaty podatku przejmuje notariusz.

Wartość rynkowa nieruchomości – kluczowa dla poprawnego rozliczenia

Wysokość podatku PCC obliczana jest na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a nie ceny transakcyjnej. Organ podatkowy może zakwestionować podaną kwotę, jeśli nie odpowiada ona realiom rynkowym. W takiej sytuacji możliwe jest wezwanie do korekty wyceny, a w przypadku braku odpowiedzi – wyznaczenie rzeczoznawcy. Koszty opinii pokrywa podatnik.

Całkowity koszt zakupu mieszkania – więcej niż się wydaje

Do ceny mieszkania należy doliczyć również koszty kredytu, opłat notarialnych, podatków oraz wykończenia i wyposażenia. W wielu przypadkach łączna kwota konieczna do sfinalizowania zakupu przekracza pierwotnie zakładany budżet. Warto uwzględnić te wydatki już na etapie planowania inwestycji, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych.

Podsumowanie

Podatek od zakupu mieszkania to złożona kwestia, uzależniona od wielu czynników – rynku, wielkości lokalu, źródła finansowania czy wartości nieruchomości. Rzetelna analiza wszystkich kosztów transakcyjnych, w tym również zobowiązań podatkowych, pozwala na świadome i bezpieczne przeprowadzenie zakupu.

Ciekawostka: w przypadku zakupu szóstego i kolejnego mieszkania w jednej inwestycji – obowiązuje podwójna stawka PCC (6%) oraz VAT. Przepis ten ma przeciwdziałać spekulacyjnym zakupom nieruchomości przez fundusze inwestycyjne.